Услуги Коммерческая
недвижимость
Жилая
недвижимость
Инвестиционное
сотрудничество
Зарубежная
недвижимость

Speks Realty Group

Киев — Рига — Лондон

Услуги

Направления деятельности

Квартира в рассрочку. Как подстраховаться от рисков при покупке жилья

Приобретение жилья за время кризиса упало на порядок. Что и неудивительно: при галопирующем росте цен и снижении реальных доходов у большинства сограждан в кармане — вошь на аркане. Справить новоселье за личные наличные могут единичные «богатенькие Буратино». А тут еще и ипотечные кредиты, которыми в лучшие годы пользовалось до трети покупателей квартир, практически улетучились. Даже декларируемые всего лишь десятком банков займы под 24—30% годовых в гривне — чаще обещания, способ поддержать реноме финансовой структуры, а вот на деле получить их очень проблематично.


Но тут на выручку пришла новая схема — продажа квартир в рассрочку. Речь идет не о новостройках, где под этим понятием многие девелоперы подразумевают возможность не с ходу внести 100%-ную предоплату за метры, а выплатить их стоимость постепенно (впрочем, за полгода до введения дома в эксплуатацию, как правило, надо полностью рассчитаться). Мы говорим о вторичном рынке жилья, где с недавних пор можно найти владельцев, дающих настоящую рассрочку. Это значит, покупатель может сразу вселиться в квартиру, внеся не всю оговоренную ее стоимость, а лишь часть; остаток же погашать постепенно, согласно заключенному с владельцем договору. Спору нет, такая схема довольно рискованна как для продавца, так и для покупателя. Как обоим максимально подстраховаться, нам рассказали эксперты: директор юридической компании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа, юрист юридической фирмы «Гарант» Дмитрий Мальцев и адвокат Марина Гавяда.

ЧЕМ РИСКУЕТ ПОКУПАТЕЛЬ

B соответствии со ст. 692 Гражданского кодекса (ГК) договором купли-продажи жилья может быть предусмотрена рассрочка платежей, каковой и добивается гражданин, неспособный сразу выложить всю сумму за «хату». И вот вам подвернулся «добрый дядя», готовый взять лишь часть денег за свои метры, а остаток получать постепенно. Ура? Не спешите ликовать, здесь может быть немало подвохов.

Первым делом выясните, какие житейские обстоятельства заставили продавца, положим, «единички» ценой в $50 тыс., согласиться получить на руки $30—40 тыс., а выплату остатка «размазать» на годы. Если невыплаченный долг банку по иному объекту, то пускай предоставит соответствующий договор. Если необходимость срочного дорогостоящего лечения самого владельца или его близких — соответственно, медицинское заключение: тут уже не до врачебных тайн...

Далее, убедитесь, что продавец жилья и впрямь является его владельцем. Он должен представить вам оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру: договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, наследовании или дарении. Если жилье приобретено в браке, необходимо и нотариально удостоверенное согласие жены/мужа на его продажу (ст. 65 Семейного кодекса). А коль в квартире зарегистрированы несовершеннолетние совладельцы, требуйте согласия на ее отчуждение от органов опеки и попечительства (опекунского совета), что регламентировано ст. 17 и 18 закона «Об охране детства». Оптимальный вариант, если в этом жилье на момент продажи никто не зарегистрирован, подтверждение — форма №3, выдаваемая ЖЭКом. Но имейте в виду, что эта справка действительна всего в течение 7 дней, а по истечении этого срока продавец опять может прописать на своей жилплощади родственников-свойственников, которых затем может быть проблематично «выковырять».

Еще один важный момент: пусть продавец предоставит вам свежую справку-характеристику из Бюро технической инвентаризации, подтверждающую, что в данной квартире не было перепланировки, а если была, то она узаконена. Такая справка легитимна в течение 3 месяцев, но за это время жилье можно так перекроить, что оно станет ненадлежащим, незаконным объектом продажи. При «наличии отсутствия» хотя бы одной из перечисленных бумажек сделка может быть через суд признана недействительной. Скажете: ну и что, ведь, согласно ст. 216 ГК, в этом случае продавец должен вернуть покупателю полученную сумму. А то, что квартиру-то вы вернете, а уплаченных денег может уже не оказаться — они потрачены продавцом. А по суду последний будет погашать долг, исходя из 20% своих ежемесячных доходов: процесс может растянуться на вечность...

Крайне важно не заключать с продавцом так называемый предварительный договор, а основной — лишь по окончании полного расчета. Ведь продавец, получив по предварительному договору часть суммы и оставаясь владельцем жилья, может продать его третьему лицу и вы останетесь с носом. Такие случаи уже были. Наконец, даже если основной договор заключен и нотариально заверен, непременно пропишите порядок и сроки погашения недоимки за квартиру. При этом каждый очередной платеж оформляйте документально: квитанциями о переводах либо расписками продавца о получении «траншей», дабы он впоследствии не обвинил вас в неплатежах и не потребовал через суд вернуть жилье.

РИСКИ ДЛЯ ПРОДАВЦА

Пожалуй, продавец рискует едва ли меньше покупателя. Ему нужно учесть ряд нюансов, дабы не попасть впросак и не остаться без квартиры и/или недоплаченных за нее денег. Либо же, по крайней мере, это будут уже совсем не те деньги, ведь девальвацию (обесценивание дензнаков) никто не отменял. А во время кризиса, как мы на себе почувствовали, не только гривня «портится», но и вечнозеленый доллар быстро теряет покупательную способность.

Главнейшая опасность: возможность для покупателя, не вполне рассчитавшегося за ваши метры, перепродать их третьему лицу — и поминай как звали. Ведь этот последний, перекупивший вашу (уже бывшую) квартиру, является добросовестным приобретателем, он вовсе не обязан перепроверять имущественные права ушлого продавца. Поэтому и через суд вернуть утерянное имущество вам будет крайне сложно. Впрочем, подстраховаться от такого риска нетрудно. Для этого в договор купли-продажи (естественно, нотариально удостоверенный) необходимо внести такое условие: полное право собственности перейдет к покупателю только после окончательной оплаты данной недвижимости. Нотариус внесет данные о квартире в единый реестр обременений, доступ к которому имеют все нотариусы Украины, и ваш «постоялец» уже не сможет ее продать. И даже не сможет зарегистрировать ее на себя в БТИ до тех пор, пока договор о рассрочке не будет полностью выполнен.

Далее идут риски поменьше калибром. Например, вам нужно четко указать в договоре, в какую сумму оценена квартира, какая часть выплачивается разово, а какой остаток и в течение какого времени покупатель должен погасить. Также, в соответствии со ст. 695 Гражданского кодекса, нужно прописать порядок, сроки, график (помесячно, поквартально и т. д.) и размеры платежей. А в чем же тут опасность? Да в том, что покупатель может оказаться «нищим», то бишь неспособным следовать этому графику выплат. Такую неприятность до конца вы никак не просчитаете, хотя косвенно можете подстраховаться.

Потребуйте у покупателя справку с работы о доходах за последние 6 месяцев и не поленитесь вместе с ним подъехать туда, дабы убедиться в подлинности документа (уже зафиксированы случаи подделок). Дисциплинирует покупателя и пункт в договоре о том, что он, в случае нарушения сроков выплат, в их обеспечение передаст продавцу иное имущество — скажем, автомобиль, земельный участок, дачу или прочую принадлежащую ему недвижимость.

Далее, при заключении договора о продаже в кредит с рассрочкой оплаты имеет смысл прописать, что покупатель будет платить вам проценты на оставшуюся непогашенную сумму долга — это та самая страховка от «порчи» денег. Как правило, за отправную точку в назначении размера процентов принимается уровень инфляции за год, предшествующий сделке, либо же средний банковский процент (ныне, заметим, условный) за пользование ипотечным кредитом.

Михаил Романцов




Назад
  Speks Ukraine, 02081, Украина, г. Киев, ул. А. Ахматовой, 46-А, тел. +380 (44) 577 56 61, тел/факс +380 (44) 577 56 60, + 380 (67) 35 1111 5, +380 (67) 611-12-11
e-mail: info@speksrealty.com (см. схему проезда).